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Come funziona l'acquisto di un immobile in Pre Asta

Vendita casa all'asta

20/01/2023 Autore: GMC

Sempre più frequentemente i Consulenti Aste Immobiliari ricevono dalla clientela richieste di acquisto Immobili in Pre-Asta. Nell’immaginario collettivo il Pre-Asta assume connotati quantomeno bizzarri, al limite della leggenda metropolitana.

Dal cliente che pretende di fare un’offerta per l’acquisto dell’Immobile portando (previo appuntamento) un assegno circolare al Giudice dell’Esecuzione (neanche al Delegato alla procedura) una settimana prima dell’asta per pagare l’immobile e farselo aggiudicare annullando l’asta (appunto il Pre-Asta), a quello che pretende di saldare il mutuo del debitore direttamente alla banca facendosi consegnare dalla stessa (a suo dire proprietaria dell’immobile ) l’immobile stesso per anticipare l’asta (appunto il Pre-Asta). Ovviamente parliamo di clienti completamente all’oscuro della rigida normativa che regolamenta una procedura esecutiva per la tutela di creditori ed esecutati.

Chi mi legge da tempo sa che, per scelta tendo, a riportare casi reali estrapolati dal vissuto professionale della mia rete di consulenti piuttosto che scaraventare addosso al lettore dati statistici copiati da qualche outlook, quindi con questo breve articolo vorrei fare un pò di chiarezza sull’ argomento ”Pre-Asta”

Cerchiamo di chiarire il concetto di Pre-Asta evitando il legalese ma senza svilirne il contenuto.

Come si fa ad acquistare in Pre-Asta?

Comprare in Pre-Asta significa acquistare un immobile pignorato prima che sia messo all’asta, quando il valore della casa è superiore al debito contratto, garantendo in questo modo al venditore un margine di guadagno. Parliamo, dunque, di una vendita, assistita da professionisti, di un immobile che non potrebbe essere venduto se non su ordine di un giudice.

Condizione fondamentale: che l’operazione garantisca la cancellazione del debito,del pignoramento e di qualsiasi altra procedura in corso.

Faccio una domanda ai lettori : sapete perché in questa descrizione di Pre-Asta manca volontariamente una frase che troverete in rete in quasi tutti gli articoli sull’argomento ? : “La compravendita si svolge interamente sul mercato tradizionale…..”oppure “Comprare in pre asta significa acquistare sul libero mercato un immobile pignorato prima che sia messo all’asta….”.

Perché non è assolutamente vero che si tratta di un acquisto esclusivamente al libero mercato. Come vedremo più avanti nel caso di Pre-Asta attraverso l’acquisto del credito non si passa “esclusivamente” dal libero mercato ma anche attraverso una procedura esecutiva sia che si scelga di giungere all’assegnazione dell’immobile attraverso l’art 588 cpc oppure in sede d’asta.

Ma qual è il vantaggio del Pre-Asta? soprattutto, un vantaggio di tipo economico: partendo dal presupposto che il compratore potrebbe non aggiudicarsi l’immobile a causa di offerte superiori della concorrenza durante l’asta. In questo modo, perderebbe l’occasione di aggiudicarsi l’immobile desiderato.

Oppure, per aggiudicarselo dovrebbe puntare molto in alto in modo da sbarazzarsi della concorrenza. Ma, così facendo, rischierebbe di intaccare la redditività dell’affare ovvero il suo indice di risparmio sull’acquisto. Oggi le aste sono inflazionate da privati che vogliono acquistare la loro prima casa, da tanti piccoli professionisti, alle volte investitori occasionali che fanno un’operazione l’anno semplicemente perchè hanno la passione per questo settore e perchè vogliono generare degli utili.

Questa sorta di “compromesso” del Pre-Asta gli offre, da una parte, la garanzia di comprare l’immobile, anche se ad un prezzo leggermente maggiore di quello che avrebbe pagato aspettando l’asta. Dall’altra, però, avrà la possibilità di acquistarlo ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato: mediamente con un indice di risparmio che va dal 10% al 30%.

Al di là delle “leggende metropolitane” le uniche due modalità di acquisizione di immobili in Pre-Asta sono :

  • Il saldo e stralcio
  • L’ acquisto del credito (Npl)

Pre asta o saldo e stralcio

Viene definito stralcio immobiliare quella operazione che permette di accordarsi con la banca e/ o con altri creditori concordando un prezzo più basso per estinguere i debiti e permettere ad un terzo Investitore di rilevare l’immobile pignorato ad un prezzo sensibilmente inferiore rispetto al valore di mercato (dal 20 al 30%).

Accade sempre in modo più frequente infatti, che chi acquista casa con un mutuo non riesca ad onorare il regolare pagamento delle rate con l’immediata conseguenza, in queste situazioni, che l’istituto di credito avvii i procedimenti necessari per il recupero del credito. Qualora la banca non riesca a recuperare le somme dovute, agirà intraprendendo una procedura esecutiva forzata con inevitabile pignoramento dell’immobile e successiva vendita all’asta.

A seguito di un pignoramento sembrerebbe quindi inevitabile la vendita giudiziaria e nella maggioranza dei casi il debitore potrebbe perdere definitivamente la propria casa , non riuscendo però, con il ricavato dell’asta, a soddisfare completamente i creditori, e rimanendo ancora in stato di insolvenza.

Spesso, in questi casi, il debitore si scoraggia e decide di non difendersi, pensando che sia troppo tardi per poter fare qualcosa, commettendo di fatti un grave errore.

È possibile invece intervenire, vendere l’immobile prima della vendita giudiziaria interrompendo in questo modo il processo esecutivo. Bisognerà trattare con l’istituto creditore al fine di negoziare il debito ed ottenere la chiusura della posizione, a stralcio, pagando una cifra inferiore, rispetto al debito residuo.

L’operazione tecnicamente viene definita a “saldo e stralcio”, in quanto i creditori, a fronte di un pagamento immediato, possono decidere di chiudere la pratica accettando dunque un importo più basso di quello che gli spetterebbe.

Facciamo un esempio: L’insieme dei debiti dell’esecutato ammonta a 100.000 euro. Può essere possibile, dopo accurate valutazioni e dopo diversi tentativi di vendita all’asta andati deserti, proporre agli stessi creditori di chiudere la posizione trovando un Investitore disposto a saldare i debiti, acquisendo l’immobile.

Stralciare un immobile significa quindi intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore e i creditori prima che l’immobile venga aggiudicato all’asta.

In questa procedura il prezzo finale di acquisto dell’immobile può arrivare ad essere acquisito con un indice di risparmio anche oltre il 30% rispetto al prezzo di mercato. Gli stralci immobiliari rappresentano dunque una grande opportunità di investimento sia per chi vuole comprare casa o comunque investire, sia per l’esecutato che oltre a liberarsi del debito può essere cancellato dalla Centrale Rischi con la possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile

Non mi addentro sui dettagli del Saldo e Stralcio in quanto i lettori in rete troveranno facilmente innumerevoli approfondimenti sul tema . Meno approfondimenti troveranno sulla seconda modalità di Pre-Asta:

L’acquisto del Credito (NPL)

Per il quale rimando i lettori ad un mio precedente articolo al seguente link

Al di là delle bizzarre soluzioni di acquisto immobili in Pre-Asta in circolazione tra i clienti queste sono le uniche due soluzioni legalmente percorribili . Motivo in più per rivolgersi sempre a Società o a Professionisti di Consulenza Aste immobiliari qualificati.

 

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