Calcolare il valore dell’immobile in poche e semplici mosse
valutazioni immobiliari
Per calcolare il valore dell’immobile è necessario conoscere quali sono i criteri e le modalità maggiormente utilizzate
Calcolare il valore dell’immobile è un’operazione indispensabile se si ha in mente di vendere casa o se si ha la necessità di conoscere la base imponibile per le imposte sulle proprietà immobiliari. Scopriamo insieme qual è la procedura da seguire
Come si fa a sapere quanto vale una casa?
Per calcolare il valore di un immobile esistono due principali vie che il proprietario può intraprendere, ovvero:
- il calcolo del valore di mercato;
- il calcolo del valore catastale.
Si tratta di due operazioni che mirano al raggiungimento di due obiettivi distinti. Mentre il calcolo del valore di mercato consente di determinare il prezzo per la vendita dell’immobile, il valore dell’immobile da rendita catastale consente di individuare la base imponibile per l’applicazione delle imposte sulle proprietà immobiliari e stabilire il prezzo minimo.
Come calcolare il valore di un immobile in base al valore di mercato?
Il valore di mercato di un immobile serve a stimare il prezzo di vendita della casa alla data della valutazione al fine di permettere la stipula del contratto di compravendita tra soggetti non condizionati da fattori esterni.
Per effettuare il calcolo del valore di mercato dell’immobile è necessario conoscere:
- la superficie commerciale dell’immobile;
- la quotazione per metro quadro in base al luogo in cui si trova l’immobile;
- i coefficienti di merito.
Una volta ottenute le variabili, il valore di mercato si ottiene moltiplicando la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro per i coefficienti di merito. Dunque, se prendiamo in considerazione un immobile con una superficie commerciale di 109 mq, in una zona valutata a 6.590 euro al mq, e con caratteristiche corrispondenti a coefficienti di merito del valore di 8% da sottrarre al totale, l’esempio di calcolo del valore di mercato dell’immobile con queste caratteristiche sarà: 6.590 euro x 109 mq -8% = 660.845,20 euro. Questa cifra corrisponde al valore di mercato della casa di riferimento.
Superficie, quotazione al metro quadro e tabella coefficienti di merito immobili
I parametri di valutazione degli immobili per l’individuazione del prezzo sono, dunque, la superficie commerciale, la quotazione al metro quadro della località in cui si trova la casa e la tabella dei coefficienti di merito immobili. Ma di cosa si tratta esattamente?
La superficie commerciale differisce dalla superficie calpestabile poiché, oltre alle superfici coperte calpestabili che comunemente vengono considerate come la metratura effettiva della casa, comprende anche la misurazione delle superfici scoperte e delle pertinenze.
Il calcolo del prezzo al metro quadro è un’operazione che richiede la consultazione del database dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Visitando il sito web dell’Agenzia delle Entrate è possibile prendere visione dei dati OMI per il calcolo del valore dell’immobile, necessari per valutare la casa in base alla zona in cui si trova.
La tabella dei coefficienti di merito immobili comprende delle percentuali di importo che bisogna aggiungere o sottrarre al valore ottenuto dai precedenti parametri. Si tratta di importi determinati sulla base di alcune caratteristiche come il piano, lo stato di conservazione dell’immobile, la vista, la luminosità e la classe energetica.
Come calcolare il valore di un immobile da rendita catastale?
La rendita catastale è il valore dell’immobile che l’Agenzia delle Entrate determina al fine di quantificare il reddito generato dalla proprietà. Effettuare il calcolo del valore di un immobile da rendita catastale significa conoscere il valore fiscale della proprietà per individuare le imposte da pagare sulle proprietà immobiliari (ad es. l’IMU). La rendita catastale viene calcolata moltiplicando le seguenti variabili:
- la consistenza dell’immobile, ovvero la superficie, i vani e la volumetria;
- l’estimo, cioè il valore numerico individuato dall’Agenzia delle Entrate in base alla posizione e alla destinazione d’uso dell’immobile.
Moltiplicando le tariffe d’estimo per la consistenza dell’immobile, è possibile conoscere la rendita catastale della proprietà.
Per ottenere il valore catastale finale, è necessario prendere visione dei coefficienti di merito, ovvero delle categorie catastali in cui viene iscritto l’immobile sulla base dell’uso che se ne fa (ad es. uso abitativo). Calcolare il valore dell’immobile da rendita catastale è possibile utilizzando la seguente formula: [rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x coefficiente di merito.
Il calcolo finale del valore della casa
Calcolare il valore dell’immobile è fondamentale, soprattutto se si intende vendere la casa. Ma da chi far valutare una casa? Se si dispone dei valori necessari riferibili alla casa, è possibile affidarsi a pratici strumenti di calcolo del valore immobile online gratis o, in alternativa, ci si può affidare alle agenzie immobiliari e agli altri operatori specializzati del settore.
In ultima analisi, il calcolo del valore complessivo dell’immobile deve comprendere il valore della superficie commerciale, la quotazione al metro quadro ed i coefficienti di merito. Inoltre, prendendo in considerazione il valore della rendita catastale, è possibile stabilire un prezzo minimo di vendita che sia in linea con le regole del fisco.
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Come calcolare il valore minimo di vendita di un immobile?
Nell’atto di compravendita dell’immobile è necessario prendere in considerazione il valore catastale dell’immobile. Pertanto, il valore minimo corrisponde alla rendita catastale moltiplicata per 115,5, nel caso della prima casa, o alla rendita catastale per 126, in caso di seconda casa. Per calcolare il valore minimo e stabilire il prezzo più consono rispetto all’andamento di mercato, è necessario prendere visione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.